物业主动撤场变多，失管小区的账谁来兜

物业公司主动撤离住宅小区，正在从个案变成一种行业现象。2025年初至2026年3月底，全国共监测到住宅撤场项目212个，其中超六成由物业公司主动发起。

撤场的理由，几乎都是算不过账

物业方公开的说法高度一致：亏损严重，入不敷出。广州沙亭岗新社区物业公开的账单显示，项目长期收不抵支，截至今年6月欠费金额高达1130余万元，月均收缴率仅26%。

成本端同时在往上走。北京林业大学物业管理系主任程鹏课题组采访广东省714名物业项目经理后发现，人工成本占总成本的60%至70%，加上设施维保、清洁绿化等费用，刚性支出占总支出的90%以上；而大量小区的物业费自交房起从未调整。

克而瑞物管研究中心的数据显示，全国500强物企平均收缴率已从2020年的93%跌至2025年的71%，大量中小物企普遍低于65%，部分跌破50%，而业内公认的运营警戒线是85%。

“真空期”的代价由业主承担。广州有小区在物业离场后垃圾堆积、电梯停摆，地下车库积水30厘米。中指研究院的数据显示，长期失管的小区，二手房单价普遍比周边小区低15%到25%。

一部分小区等来了兜底：广州凤秀家园由区属国企通过公开招投标接管，物业费维持1元不变；丰裕花园由村委介入过渡期管理，重新选聘新物业。另一部分小区选择自己管，海珠区祈乐苑业主投票“炒掉”物业后自行组建物业中心，年营收可达600万元。

更具制度意味的探索在番禺。2025年年底，平康苑小区试点信托制物业，收支扫码可查、全程留痕，居民可按服务质量打分，得分低于约定标准时按比例扣减企业酬金。目前华南新城、平康苑、东骏苑3个老旧小区已完成信托制转型，缴费率从60%左右提升至95%以上。

物业退场本质上是包干制下“服务越多、利润越薄”的结构性矛盾。在业主自治门槛高、街道兜底能力有限的情况下，账目能否透明，正成为小区能否留住物业的关键变量。