华润招商两单公司债获批 140亿建好房

交易所债券市场支持房地产的“项目融资”逻辑，正在落成具体案例。华润置地、招商蛇口两家房企近日取得公司债券注册批复，拟募集资金合计366亿元，其中约140.5亿元将投向符合政策要求的房地产项目。

两单债券的资金去向

9月1日，华润置地提交注册200亿元小公募公司债；9月3日，招商蛇口提交注册166亿元公司债。募集说明书显示，华润置地200亿元中有85亿元计划用于北京、上海、杭州的4个项目；招商蛇口166亿元中有55.5亿元投向北京、上海、杭州、西安的7个项目。

合计约140.5亿元的项目资金，主要分布在北京、上海、杭州等城市，按安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”标准设计，对应《住宅项目规范》等政策要求。

两单公司债依据中国证监会《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》设计，融资方案以具体项目为载体，而不是依赖房企主体信用。今年8月，住房城乡建设部等发布通知，推进商品住房销售制度改革、完善预售管理、推行现房销售、加强土地供应管理。

交易所的工具箱也在扩容。今年前三季度，房企在交易所分别发行商业不动产REITs 114亿元、机构间REITs 26亿元，底层资产包括商业零售物业、商业办公楼、租赁住房，主要分布在北京、上海及广东等地。

从债券到ABS再到REITs，“项目融资”能否真正替代主体信用，取决于项目现金流能否覆盖本息，也取决于销售端改革的推进节奏。